Pháp lý dự án đất nền và những thông tin quan trọng cần nắm

Pháp lý dự án đất nền là yếu tố cần thiết phải kiểm tra khi muốn chuyển nhượng, mua bán, giao dịch để đảm bảo được quyền lợi của bạn trước những vấn đề cần giải quyết với Pháp luật. Lý do cho điều này là bởi, đất nền được đánh giá là miếng mồi béo bở của cộng đồng đam mê bất động sản. Cho dù là nhà đầu tư hay khách hàng thì bạn đều có có hội sở hữu một hoặc nhiều dự án mang lại lợi ích kinh tế cao. Tuy nhiên, vật chất có giá trị luôn theo sau là rủi ro lớn, cả về cơ hội hoàn vốn lẫn sự uy tín của dự án. Vậy làm thế nào để biết được một dự án đất nền là có pháp lý, những điều kiện nào cần có để phân lô, chuyển nhượng, ký hợp đồng mua bán đất nền dự án? Và quy trình này diễn ra như thế nào? Mời bạn theo dõi bài viết dưới đây của Địa Ốc Thuận Lộc.

Hồ sơ pháp lý dự án đất nền dự án gồm những gì?

Hồ sơ pháp lý dự án đất nền dự án là toàn bộ các giấy tờ, văn bản liên quan đến quyền sở hữu, quy hoạch, xây dựng và kinh doanh của dự án. Hồ sơ pháp lý đất nền dự án chứng minh được tính hợp pháp, an toàn và minh bạch của dự án, đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Hồ sơ pháp lý dự án đất nền có những giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất của chủ đầu tư, cũng như mục đích sử dụng đất của dự án. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cần phải có thông tin rõ ràng về diện tích, vị trí, thời hạn sử dụng và không có tranh chấp.

• Thiết kế bản vẽ thi công tỷ lệ 1/500: Là bản vẽ chi tiết về khuôn viên, hạ tầng kỹ thuật và xã hội của dự án theo tỷ lệ 1/500. Quy hoạch chi tiết 1/500 cần phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố rộng rãi.

• Giấy phép xây dựng: Là văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chủ đầu tư được thực hiện dự án theo quy mô, mục tiêu và nội dung đề xuất. Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cần phải có thông tin về tên dự án, vốn đầu tư, thời gian và điều kiện thực hiện.

• Văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn: là văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo cho chủ đầu tư được huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án. Văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn cần phải có thông tin về tên dự án, số lượng sản phẩm, giá bán và phương thức thanh toán.

• Văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế: là văn bản của cơ quan thuế xác nhận chủ đầu tư đã nộp đầy đủ các loại thuế liên quan đến dự án, bao gồm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

• Văn bản bảo lãnh ngân hàng: là văn bản của ngân hàng cam kết hoàn trả tiền cho người mua nếu chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trong hợp đồng mua bán. Văn bản bảo lãnh ngân hàng cần phải có thông tin về tên dự án, tên chủ đầu tư, tên ngân hàng, số tiền và thời hạn bảo lãnh.

Điều kiện pháp lý để phân lô dự án đất nền

Cơ sở pháp lý: Căn cứ theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP có quy định: 

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như vậy muốn phân lô dự án đất nền, tổng kết lại bạn nên chú ý Điều 41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP để tránh những rủi ro Pháp luật không đáng có.

Điều kiện chuyển nhượng đất nền dự án

Cơ sở pháp lý: Căn cứ theo Điều 42 Nghị định 43/2013/NĐ-CP:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

1. Có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai;

2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

3. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này.

Như vậy nếu muốn chuyển nhượng đất nền dự án bạn cần quan tâm đến những điều kiện đã quy định tại Điều 42 của Nghị định 43/2013/NĐ-CP để tránh tối đa rủi ro và thành công trong việc chuyển nhượng.

Điều kiện ký hợp đồng mua bán đất nền dự án

Cơ sở pháp lý: Luật Đất đai 2013 Điều 194, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Điều 41 ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai; Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Điều 9 và Điều 55.

Như vậy nếu một dự án đất nền có thể  bán được hay nói cách khác là ký hợp đồng mua bán đất nền thì các điều kiện pháp lý như sau:

• Dự án đã được cấp phép đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền.

• Đã được xét duyệt bản quy hoạch chi tiết 1/500.

• Chủ đầu tư đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật giao thông. 

• Chủ đầu tư đã đóng các loại thuế khi sử dụng đất. 

• Chấp thuận của sở Xây dựng dưới dạng văn bản. 

• Sở Xây dựng kiểm tra thửa đất sắp giao dịch có bị thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).

Quy trình bán đất nền dự án

Quy trình bán đất nền cần tuân thủ theo quy trình sau:

• Trước khi ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng, chủ đầu tư phải có quy hoạch 1/500 được duyệt và quyết định giao đất (do Sở Tài nguyên - Môi trường thẩm định) hoặc sổ đỏ chung của dự án.

• Nếu dự án là xây nhà ở trên đất nền, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán khi có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng.

• Sau khi Sở Xây dựng/ Bộ Xây dựng kiểm tra và cho phép sử dụng công trình nhà ở, chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) riêng cho từng khách hàng.

Lời Kết

Pháp lý dự án đất nền vẫn luôn là vấn đề muôn thuở mà cộng đồng đam mê bất động sản nên để tâm tới để tránh những rủi ro không đáng có. Hy vọng rằng bài viết vừa rồi Địa Ốc Thuận Lộc đã cung cấp đến bạn những thông tin hữu ích và quan trọng để tự tin mua một lô đất nền dự án.

• SKK là đất gì? Thông tin pháp lý cần biết về đất SKK 2023

• Đất CLN là gì? Tổng hợp thông tin về đất CLN cập nhật 2023

• Sổ đỏ và sổ hồng là gì? Giải đáp một số câu hỏi liên quan

• 1 công đất bao nhiêu m2 | Cách quy đổi đơn vị đo công đất

• Mua bán đất Vĩnh Thanh Nhơn Trạch | Vùng đất đầy tiềm năng

• Đất nền Nhơn Trạch | Có nên đầu tư thời điểm hiện tại không?

• Đất vườn Nhơn Trạch | Cơ hội đầu tư nhà đất sinh lời 2023

• Mua bán đất Nhơn Trạch | Bất động sản đầu tư sinh lời 2023